1. Mật độ xây dựng là gì?
🔎 Định nghĩa:
Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích đất được phép xây dựng công trình (tính theo mặt bằng tầng trệt) so với tổng diện tích lô đất.
🧱 Ví dụ:
-
Bạn có mảnh đất 1.000 m²
-
Mật độ xây dựng cho phép là 40%
→ Bạn được xây dựng công trình trên 400 m² đất, phần còn lại (600 m²) dành cho cây xanh, sân, lối đi, thoát hiểm…
2. Chỉ giới đường đỏ là gì?
🔎 Định nghĩa:
Chỉ giới đường đỏ là ranh giới phân định giữa phần đất được xây dựng và phần đất dành cho giao thông công cộng (đường, vỉa hè, mở rộng lộ giới…).
-
Được xác lập theo quy hoạch đô thị và thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết.
-
Là căn cứ để xác định khoảng lùi công trình và phần đất không được phép xây dựng.
🧭 Ví dụ:
Bạn có lô đất giáp mặt đường, quy hoạch quy định lùi 6m từ tim đường vào → khoảng này gọi là chỉ giới đường đỏ. Bạn không được xây dựng bất kỳ công trình gì bên ngoài chỉ giới đó.
3. Hệ số sử dụng đất là gì?
🔎 Định nghĩa:
Hệ số sử dụng đất (FAR – Floor Area Ratio) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình và diện tích lô đất.
🧮 Ví dụ:
-
Đất: 100 m²
-
Bạn xây 3 tầng, mỗi tầng 80 m² → tổng sàn: 240 m²
→ FAR = 240 / 100 = 2.4 -
FAR càng cao → mật độ dân cư và chiều cao công trình càng lớn
-
FAR thấp → công trình thấp tầng, thông thoáng, ít áp lực hạ tầng hơn
🔗 Mối liên hệ giữa ba khái niệm:
| Khái niệm | Vai trò | Cách tính / đo |
|---|---|---|
| Mật độ xây dựng | Quản lý diện tích công trình trên mặt đất (ngang) | Theo % |
| Chỉ giới đường đỏ | Xác định phần đất không được xây dựng | Khoảng cách từ tim đường hoặc vỉa hè |
| Hệ số sử dụng đất | Quản lý quy mô xây dựng theo chiều cao (dọc) | Số thập phân (FAR) |
Chúng liên kết chặt chẽ:
🔹 Chỉ giới đường đỏ ảnh hưởng đến phần đất có thể xây dựng
🔹 Mật độ xây dựng kiểm soát diện tích chiếm đất
🔹 Hệ số sử dụng đất kiểm soát tổng diện tích sàn (tức số tầng, khối tích)
🧠 Kết luận:
Hiểu đúng và áp dụng chính xác các chỉ tiêu:
- Giúp tránh rủi ro pháp lý khi xây dựng
- Tối ưu thiết kế và công năng công trình
- Đảm bảo công trình phù hợp quy hoạch đô thị
👉 Nếu bạn đang có mảnh đất cụ thể và cần phân tích chi tiết mật độ – chỉ giới – hệ số, mình có thể hỗ trợ tra cứu và tư vấn sơ bộ. Gửi bản vẽ hoặc thông tin lô đất nhé!